賃貸の仲介手数料の上限と、広告料のルール

根拠は宅建業法 46 条と「報酬告示」

宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額は、宅地建物取引業法46 条 1 項にもとづいて国土交通大臣が定めています。この定めが、いわゆる報酬告示 (昭和 45 年建設省告示第 1552 号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」) です。賃貸の仲介 (貸借の媒介) は、その「第四」に書かれています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

「1.1 倍」は家賃 1 か月分に消費税 10% を足した額、「0.55 倍」は 0.5 か月分に消費税を足した額です。読み解くと、ルールは次の 2 段になっています。

1. 合計の上限: 貸主から受け取る額と借主から受け取る額を足して、家賃 1 か月分 + 消費税まで。
2. 居住用の片方の上限: 居住用の建物なら、承諾が無い限り、貸主・借主それぞれから 0.5 か月分 + 消費税まで。

計算例 (家賃 80,000 円・居住用・課税事業者)

どの組み合わせでも、合計は 88,000 円を超えられません。借主から 1 か月分 + 消費税を受け取ったら、貸主からは仲介手数料を受け取れない、ということです。家賃を変えて試すなら、仲介手数料の計算ツールが使えます。

なお、消費税の免税事業者は「1.1 倍」の代わりに「1.04 倍」、「0.55 倍」の代わりに「0.52 倍」で計算します。

借主の承諾は「媒介の依頼を受ける時」に取る

賃貸の現場では、借主から家賃 1 か月分 + 消費税を受け取ることが多いはずです。これが許されるのは、媒介の依頼を受けるに当たって借主の承諾を得ている場合だけです。

承諾のタイミングが争われた裁判例として、東京地裁 令和元年 8 月 7 日判決があります。借主から 1 か月分の仲介手数料を受け取っていたものの、媒介の依頼を受ける時点で承諾を得ていたとは認められないとして、0.5 か月分 + 消費税を超える部分の返還が命じられました。契約の直前に書類へサインをもらう運用では、この「依頼を受ける時点の承諾」とは言いにくい、ということです。

実務では、次のような形で承諾を残しておくのが安全です。

• 申込より前、物件の紹介を始める時点で、仲介手数料の額を書面 (またはメール・LINE などの記録が残る形) で示し、承諾をもらう。
• 「家賃の 1 か月分 + 消費税」とだけ書かず、物件が決まっていれば具体的な金額も書く。
• 承諾をもらった日時が後から分かるように残す。

広告料 (AD) を別に受け取れる条件

報酬告示は、決められた報酬以外を受け取ることを禁じたうえで、1 つだけ例外を置いています。

ただし、依頼者の依頼によつて行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

つまり別に受け取れるのは、依頼者から頼まれて行った広告の料金に相当する額です。国土交通省の解釈では、通常の仲介業務で行う広告の費用は報酬に含まれ、ここでいう広告は依頼者の特別の依頼による広告と考えられています。

賃貸の現場でいう「広告料」「AD」は、名目が広告でも、実態が成約のお礼として貸主から支払われるものもあります。実際の広告の依頼と費用の裏付けが無いまま仲介手数料の上限を超えて受け取ると、上限を超える報酬とみなされるおそれがあります。依頼の内容と金額を、貸主との間で書面に残しておきましょう。

長く空いている物件の特例 (2024 年 7 月から)

2024 年 7 月 1 日に報酬告示が改正され、長期間使われていない空き家など (長期空家等) の貸借の媒介について、貸主から受け取る報酬の上限を家賃 2 か月分 + 消費税 (課税事業者で家賃 × 2.2) まで引き上げる特例ができました。空き家の流通を進めるための改正で、通常の物件には使えません。

特例を使うには、媒介の契約を結ぶ時に、通常の上限を超える報酬を受け取ることを貸主に説明し、合意しておく必要があります。対象になる物件の考え方は国土交通省の解説で確かめてください。

事業用の物件の場合

店舗や事務所などの事業用の物件には、「片方から 0.5 か月分」の制限がありません。合計で家賃 1 か月分 + 消費税までであれば、貸主と借主への配分は自由です。また、事業用の物件で権利金 (返還されないもの) の授受がある場合は、権利金の額を売買の代金とみなして報酬を計算できる定めもあります。

確認しておきたいこと

• 借主から受け取る仲介手数料が 0.5 か月分 + 消費税を超えるなら、媒介の依頼を受ける時点の承諾が記録に残っているか。
• 借主から 1 か月分 + 消費税を受け取る場合に、貸主からも仲介手数料を受け取っていないか。
• 家賃に管理費・共益費を足した額で上限を計算していないか。
• 広告料は、依頼された広告の実費として説明できるか。

この記事は、報酬告示と公開されている裁判例をもとに、実務の考え方を整理したものです。個別の取引の判断は、所属する業界団体や専門家に確かめてください。